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地產專題
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被扼住“命運咽喉”?房地產持續哪里過熱抑哪里
鞍山房產網 http://www.bsbmiu.tw/   發表日期:2019-06-11

來自《21世紀經濟報道》文章顯示,監管部門近期或將收緊部分房企公開市場融資,包括債券和ABS產品。

據悉,“部分房企”的首批名單,包括旭輝集團、金地集團以及禹洲地產等。

旭輝集團就此問題進行了官方回應,表示至目前尚未收到任何相關書面通知。金地集團和禹洲地產則未出面做出解釋,中國新聞周刊多次致電兩家公司投資者關系辦公室,但無人接聽。

上述報道透露,監管涉及的房企是因拿地激進出現“地王”而被注意。監管部門“哪里過熱抑哪里”的舉措,以及從起始端掐住樓市一切非正常上漲的“預治”思路從中的體現十分明晰。

部委聯動更緊密融資騰挪更吃力

值得注意的是,上述報道稱,此次行動由“住建部提供名單,央行和證監會執行”。

自近十年前提出房地產調控多部門協同聯動,效率和效果提升愈發顯著。億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東向中國新聞周刊表示:“明顯可見部委間溝通更緊密,對問題苗頭出現反應更快。綱舉目張,難有漏網之魚。”

查閱銀保監會從4月1日至5月20日五十天內的公開信息可見,其間內各地銀保監局開出的罰單多達223張。其中有32張都因涉及違規“輸血”房地產,罰沒金額合計1068.8萬元。

受處罰對象主體是15家金融機構,除全國性股份制商業銀行和地方性商業銀行,就六大國有銀行中的建行、交行、郵儲三家也無差別一并在列。

15家金融機構的主要違法違規事實(案由),包括某些銀行向資本金不足的房地產項目發放貸款,違規發放貸款被用作拍地保證金和土地出讓金,違反規定發放個人住房貸款,違規發放“假按揭”貸款,未嚴格執行商業用房購房貸款首付比例規定,信用卡持卡人使用信用卡支付購房款。以及某些信托公司違規發放房地產自營貸款,信托資金違規發放房地產貸款等等,涉及房地產交易上下游各個環節。

5月17日,銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(簡稱“23號文”),要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治,突出處罰和問責。其中,房地產領域融資亂象又是被著重點名對象。

對銀行機構的整治包括:表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資;未嚴格審查房地產開發企業資質,違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房;資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;并購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎,資金被挪用于房地產開發。

對非銀行領域的整治包括:信托公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資,或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。金融資產管理公司未執行關于房地產業務的各項政策和監管要求。金融租賃公司違規開展房地產業務。

要求匿名的某房地產投資機構人士對中國新聞周刊評論,銀保證幾家監管單位,直接決定了企業錢袋子的松緊。“監管部門間相互聯動,再加上住建部門,哪怕企業甘愿承擔高利率,信托、私募等途徑也會愈發狹窄。”

“發債、ABS這兩種最基礎最合法合規的融資方式尚且被禁,其他渠道就更不好說了。騰挪空間進一步被壓縮,房企兩極分化會越來越明顯,預計今年還將有一批中小房企難免被吞并或自動退出的下場。”張化東總結。

因城施策到因企施策

多證據跡象表明,今年春節后土地市場的“超控過熱”,是相關部門加大融資監管力度,以防止熱度傳導至樓市銷售端的因由之源。

公開數據顯示,3月以來,房企融資規模大幅反彈。僅以當月數據為例:房地產企業其他債權融資、信托貸款融資和境內銀行貸款融資環比分別大漲464.84%、382.04%和67.21%。

4-5月房企融資成本繼續降低,除個別企業外,基本告別兩位數。同時從融資渠道看,多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。

而更為具體的數據也表明,連續數月融資環境的微松,一定程度上緩解了資金鏈,使不少房企隨之放松了對監管部門控制力度和意志強度的警覺,開始密集融資,加緊拿地。

中國新聞周刊查閱中國指數研究院統計數據計算得出,2019年1-4月,百家房地產企業拿地金額總計約8840億元。

其中,旭輝、金地正是拿地金額排行榜上的前列成員。旭輝在2019年1-4月房企拿地TOP100中位于第八,統計期間共斥資232億元用于拓展土儲;金地也不遑多讓,居第十名,拿地金額208億元。而2018年一季度中國指數研究院統計的房企拿地排行榜上,旭輝和金地表現亦很顯眼,分列第六名和第十五名。

另一份來自克而瑞研究中心的數據表格表明,旭輝在今年1-5月,共花費383億余元,在公開土地市場上獲取地塊45幅。值得特別一提的是,這45宗土地分布在全國45個城市,無一重復區域。

而金地集團雖然在同期內只拿了25塊土地,但42%的平均溢價率以及7798元/平方米的平均樓面價,在被監測的一百家房企對象中,均屬于較高水平。

上述不愿具名的房地產投資機構人士直言,土地市場是“勇敢者的游戲”,而勇敢者的底氣來自資金。當前融資環境和土地價格背景下,房企僅得到商業銀行開發貸款尚且不夠,還要通過信托、私募等渠道獲取輔助資金。

博人金融總經理宋光輝在回應媒體提問時曾表示,資金到手,房企主要將其用于“前端融資”,即在簽訂土地出讓協議之后繳納土地款。但獲“四證”前,商業銀行資金無論表內表外都無法切入,于是信托和私募基金成了房企為數不多的選擇。

有業內人士指出,各項限制房地產市場過熱政策的脈絡延展,有從“因城施策”細化強化至“因企施策”之勢,這樣的調控更精準,也會讓房企融資更艱難。

現在很難未來或更難

面粉漲價,勢必導致面包價格的同步上漲。為防治樓市“熱病”,防止前期調控成果作廢,相關部門迅速從源頭上制止地價抬頭的勢頭。

“23號文”發布后,“前端融資”受到明顯限制。通知嚴禁信托通過“股權投資+股東借款”、“股權投資+債權認購劣后”等模式提供變相的開發貸款。

這意味著,過去房企慣用的“明股實債”、“股+債”等形式都不能再用。

有房地產信托人士坦言,未來可以做的可能只有供應鏈金融,即將應收賬款做成信托。據悉,萬科、碧桂園等龍頭房企,已經通過與保理公司合作,先行在做應收賬款的融資。

馬太效應不止于此。信用評級高或國有背景的房企,仍然可以通過發債獲得低成本資金,且資金用途不受限制,可以在土地市場上繼續使用施展。但更多信用評級不夠的房企如今不但被卡死了無法發行債券和ABS產品,即便愿意承擔高成本,在信托市場上也沒有優勢不受青睞。

公開報道顯示,從今年4月成立的房地產類集合信托來看,資金亦正在向大型房企集中。229個房地產信托產品中,交易對手為大型房企的達到172個,占比超75%。

這廂“找錢”愈難,那廂“還錢”在即,很多房企腹背受敵。

擺在眼前的現實問題是,房企償債高峰已臨。恒大研究院數據顯示,2018年下半年至2021年將是房企有息負債的集中兌付期,規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。如預測準確,今年正是償債峰值。

此種情況下,已經出現債務違約的中小房企暫且不表。就連不少規模千億以上的大型房企,也不得不將旗下優質項目100%質押換錢度日。

“對于授信額度和融資渠道多樣性不及頭部企業的中小型房企而言,拿地是‘找死’,不拿地就‘等死’。”某上市房企北京區域營銷負責人如此置評。

“作為開發商,并不愿罔顧政策對地王警惕。因為一旦出現風險崩塌,買單的還是企業。但另一方面,土地是戰略資源,不儲備足夠將難以延續生存發展。說到底,還是開發商和政府政策的一種對賭。”他說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,隨著地產周期和金融周期越來越高度同步和同質化,房地產對金融的依賴度也越來越高。資金密集型行業代表房地產,在未來一段時間內,或都需要節衣縮食、精細盤算度日。

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