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謹防樓市形成“合成謬誤”
鞍山房產網 http://www.bsbmiu.tw/   發表日期:2018-09-19

隨著我國城鎮住宅供求關系基本平衡,房價上漲的財富效應符合個體利益,但也要看到,房價脫離基本面上漲,勢必增加宏觀經濟金融風險,阻礙經濟轉型升級,引發經濟運行脆弱性,最終推動樓市形成所謂的“合成謬誤”(Fallacy of Composition)。特別是房價上漲往往存在棘輪效應,風險容易自我聚集,需要高度警惕。

據國家統計局發布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,2018年8月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%;31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.3%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲2.0%,漲幅比上月擴大0.5個百分點,呈普漲態勢。確切地說,本輪房地產上漲周期自2015年四季度啟動,雖歷經2016年10月份、2017年3月份兩輪升級調控,但樓市整體仍保持較高熱度,近期個別城市房租大漲引發市場廣泛關注,暗示“易熱難冷”的棘輪效應正在發揮威力。

無法忽視的是,當前樓市與基本面的背離正在增大,主要反映在四個方面:一是房價高漲與存款低增形成背離。截至2018年8月末,全國人民幣各項存款同比增長8.3%,創出近40年來新低,反映出住戶和企業的實際購買能力在衰減,而這與一路走高的房價以及居高不下的總購房款形成了較大背離。二是銷售放緩與購地上漲形成背離。2018年1-8月,全國商品房銷售面積同比增長4%,較上年同期下降8.7個百分點;同期房地產開發企業土地購置面積同比增長15.6%,較上年同期上升5.5個百分點。如果按照當前銷售情況預估未來銷售,那么有可能會形成新的庫存壓力。三是樓市高熱與消費放緩形成背離。在社會消費領域,持續上漲的房價并未帶來持續的財富效應。2018年1-8月份,全國社會消費品零售總額同比增長9.3%,較上年同期下降1.1個百分點。四是股市低迷與樓市上漲形成背離。同為資產的股市和房市呈現出兩極分化,股指屢創歷史新低,而房價持續走高,社會股票和住宅資產配置的結構嚴重扭曲。

當前,房價上漲預期尚未根本改變,但房價上漲的脆弱性已開始顯現。熱點城市房價與國際大都市直接接軌,非熱點城市房價一路追趕熱點城市,這種全國性的房價趕超現象與國家間、區域間收入差距形成了較為明顯的矛盾,而基于棘輪效應的房價剛性泡沫預期,進一步加劇了各種經濟金融風險的聚集。若要維持當前房價繼續高位上漲,必須提供比以往更多的貨幣供應,但這無異于飲鴆止渴。

總之,不難發現,這種房價全國性的持續高位上漲和背離基本面的現象,已形成一個巨大的合成謬誤,導致房地產政策調整空間和韌性日益受到制約,也嚴重影響到經濟轉型升級進程。而房價棘輪效應和房地產發展路徑依賴相互影響、相互強化,深刻地影響到個體和社會公眾的經濟行為,形成一致性預期,這勢必導致房地產風險過度集中,加劇了房地產市場的合成謬誤,值得高度警惕。由此可見,堅持房住不炒,除了彌補房地產調控短板和全方位引導合理住宅消費,還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預期,同時穩妥應對可能出現的市場波動。

來源:人民網

(鞍山房產網)
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